Fração ideal de um condomínio. O que é e como funciona?

Fração ideal de um condomínio. O que é e como funciona?

Quem mora em condomínio certamente já ouviu falar em fração ideal, principalmente quando se trata do cálculo das despesas e o rateio entre os moradores do prédio ou conjunto de casas. Porém, você sabe o que isso significa?

Fração ideal é o nome que se dá à parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, ou seja, corresponde à parte autônoma de cada condomínio. Resumindo, a fração ideal é quanto equivale cada unidade no todo do empreendimento.

Por exemplo: se em um empreendimento de 1000m² for construído um edifício com 10 andares, sendo que cada andar conta com um apartamento, cada uma das residências terá uma fração ideal que corresponde a 0,10, e as frações somadas chegam a 1, o total.

Quando se trata de plantas iguais, a conta é simples. Entretanto, muitos apartamentos, principalmente nos empreendimentos mais novos, possuem variação nas plantas das unidades e na área útil correspondente. Por isso a necessidade de cálculos que nem sempre são simples como o exemplo dado. Quanto maior a área do apartamento, maior será a fração ideal.

O que diz a lei e como é feita a divisão

De acordo com o Novo Código Civil Art. 1.331 §3º: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”.

A divisão das despesas, os direitos a votos e as cotas condominiais, conforme a Lei, são feitas conforme a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, com exceção de haver orientação diferente na convenção do condomínio.

Por exemplo, um morador que vive em um condomínio de casas que apresentam metragens iguais, mas com lotes que variam de tamanho, tem as suas despesas divididas, caso não haja exceção em contrário na convenção, conforme a área total, que é a somatória da área construída mais o terreno. Esta área está descrita na escritura do imóvel. Depois disso é só fazer os cálculos, verificando o rateio mensal das despesas pela fração ideal da unidade.

O cálculo da fração ideal

Para calcular a fração ideal, conforme a norma da ABNT, a NBR 12721 – fração esta que é uma das exigências dos cartórios de imóveis para fazer o Registro de Incorporação – se divide a área total da casa (somando-se a área privativa e de uso comum) pela área total de todas as unidades imobiliárias do empreendimento, conforme segue:

FI = (ATE/ ΣATE)

Em que:

FI = Fração Ideal

ATE= Área total equivalente em área de custo padrão de unidade, que é a soma das áreas privativas e de uso comum.

ΣATE= A Área total equivalente em área de custo padrão total. É o somatório das áreas equivalentes de todas as unidades imobiliárias.